アウトドア派の皆様、

タイトル・画像でお越しでしたら　スルーして下さい

お詫び申し上げます。


さて、本編に戻りますと

不動産投資のお話です

最近、一段と注目されている軍用地

某〇局の職員が

本を出版するほど

お役人も

太鼓判を押す人気の投資物件！

現在、軍用地の

売却の相談を受けており

ただいま、地目変更・

分筆案を作成中です

条件等整いしだい

改めてお知らせ致します。

施設名は

キャンプ・フォスターでございます。


  

【売買　中古マンション】

首里城を見上げ

決して、

見下している訳ではありませんが

位置関係上

儀保駅が見下ろせる

そんな最上階のお部屋の販売です

二面バルコニーの角部屋で

方角的には南から

北西方向が広角に見渡せます

日当たりバッチリ！

リフォーム後のお引き渡しです

ライオンズマンション儀保

詳しくは⇒クリックしてください

儀保駅（徒歩３分）



首里駅方向



曙・西洲方面（少しだけ海も見えます）




  

子供たちも独立し

夫（妻）に先立たれるか

施設などに入所し

一人暮らしの方から

先の事を考えると

家をどうしたらいいか不安になる

とのお話をよく聞きます

まず、認知症になる前に

お気づきになられた事が

大変素晴らしいことだと思います

生前贈与したほうがいいのか

売って介護費用にあてたほうがいいのか

人それぞれ悩みはあるようです

本人や子の経済状況

面倒を見てくれる人が

近くに住んでいるのか

それぞれの環境により

答えは違ってくるはずです

最近は、

沖縄の銀行でも

リバースモーケージを

売り出しているようです

要は、家を担保に金を借り

死亡時に売却し返済するという

商品ですが、

長生きしすぎると

銀行のリスクが増しますので

融資の上限や

担保評価はかなり厳しくなると思います

いずれにしても

状況に合った案を示し

決断いただくのはご本人です

私がお勧めなのが

家族信託です

不動産の所有者が

認知症になってからでは手遅れです

元気なうちに将来の事を話し合ってください。

自分はまだ元気だから大丈夫　

このようなオジーがたくさんいます

争族になる確率が高い！

その点

女性は現実的で　

先の事を考えている方が

多いように感じます。






  

民法では

当事者が合意すれば

どのような契約内容でもいいですよ

契約自由の原則という規定があります

公序良俗に反したり

暴利的なものだと

消費者保護の観点から

違法とされる場合もあります

同じ日本なので法律は同じですが

慣習等の違いにより

賃貸契約の条件が違うことがります

貸主借主が合意すれば

賃料等の条件も自由です

最近は敷礼ゼロの物件も多く

礼金が出ても

せいぜい賃料の１ヶ月分くらいですが

そう多くはありません

更新料も取らないところがほとんど

最近は

定期借家契約もあるので

再契約の場合には更新料もあることがあります


県外のある地域で賃貸物件を探すことになり

いろいろ調べると

期間１年の契約で

礼金が３ヶ月　

更新する場合は毎年更新料が発生し

保険も１年くくりで

沖縄の２年分以上の保険料

それでも空室が無く

キャンセル待ちが出るほど

人気のある物件

立地や設備

他の物件との差別化であったり

特徴を持っている物件創り

的を絞り

ニーズを確実に捉えた戦略

さすが商人の地

たくさんのヒントを得ましたが

さてはて、

ここ沖縄で

どのように落とし込んでいく・・・





  

前回の続きです

軍用地証明の交付を依頼する時は

所有者の実印と印鑑証明が必要です

１０数人の共有であれば

全員のものが必要となります

主に、証明書を必要する場合は

地目変更の時です

軍用地内は

ご存知の通りアメリカ合衆国の

軍事基地に供されており

軍人軍属や基地従業員など

許可された者以外の立入は禁止です

よって基地内は合衆国の法律が適用されます

しかし、基地内の土地の地目が畑であったり

黙認耕作地の場合は相続以外の権利の移転

つまり、売買や贈与ができないという事になります

地目変更する場合は

日本の土地家屋調査士へ依頼し

調査士が防衛局へ

基地への立入許可申請をして

測量を行い写真を添付して法務局へ

地目変更の登記を行います

地目は畑ですが

現況は戦闘機の駐機場になっていたり

映画館の敷地やハイスクールであったり

去年まで野菜を作っていた場所に

ゲートや兵舎が出来たりと

様々です。

農地法は現況主義なので

現に耕作をしてなければ変更はＯＫなのです 耕作していればアウト

なぜに軍用地なのに日本の法律なのか・・・

農地は基地内でも現況主義なのです

そうであれば、

耕作を放棄すれば・・・


はい、仰る通りなのですが、

時として、

小作人は第三者である場合があり　　小作料は貰えてない所もある

基地内の自分の土地を

誰が耕しているのか知らない　また貸しもある

そのような事もあるのです。


売りたいけど売れない

贈与したいけどできない

そのような方も多くいると思います

戦後の長い歴史の中で

ウルトラＣを編み出し、実質的な売買に近い形で

お金を得ている方もいらっしるようですが、

先々のことを考えると

将来にトラブルの種を蒔くことにもなりかねません。


法務局は申請のあった土地が

軍用地に属すのか否か

関知していないので、

軍用地の地目変更の場合

防衛局発行の

証明書を添付し現況により判断する

ことだと思われます。　縦割り行政　どっちも国　防衛局　法務省

先ほども述べたように

基地の再編や

新たな施設の建設で

畑だったところに建物が建っていたり

駐車場になっている場合もあります。

調べ方が分からない方や

売りたいが

共有地で話がまとまらない等

問題やトラブルを抱えてる方

相続や資産組替え

資産形成の見直等

お困りの方、

是非、ご相談ください。

不動産のお悩み事

解決致します！お任せください！！

（株）オキナ開発　屋宜盛夫　098-887-5774





  

土地や建物を買う時は

何度も現地へ行って物件を見て

土地であれば

新しく建つ家をイメージし

また中古住宅やマンションなら

リフォーム後のアフターをイメージし

夢と希望を膨らませることができます

が

初めて軍用地を購入する方は

物件概要書、土地謄本、地代明細書に

航空写真で場所を示され購入の判断を迫られます

土地や建物と違い

軍用地なので現地に行くことはできませんし

不動産屋の言う事だけを信じて

何千万もの大金を支払うには相当勇気がいることでしょう（笑

土地や建物の場合、

実物を見て、触れて、イメージして

これを買うのだと自覚できますが

軍用地は紙切れだけで判断せざるをえなく

実体が掴みにくいので

不安になることがよく分かります

ひと昔前に流行った原野商法に

似てるかもしれませんね


少しでも不安を解消するための材料として

防衛局が発行する

軍用地証明なるものがあります

物件の所在地、地目、面積、所有者等の

記載がされ国が軍用地として使用されている

ことを証明してくれるものです。

地代明細書

正式には

土地賃借料算定調書及び土地明細書と言い

年2回、前払い分と値上がり分

それぞれ旧盆前と旧正月前ごろに

施設名（基地名）所有者、所在地、地目、地積

契約番号等、㎡辺りの契約単価、算定賃借料が

地主会か防衛局から年２回所有者へ郵送されてきます。

地主会への入会は強制でなく

年会費が地代の0.5%程度発生しますが

事務手続きを代行してくれますし、

共済会に入れば低利の融資を受けることもできます

これらを元に総合的に判断するしかありません。

私達は何十回も取引を行い

当たり前のように業務を行っていますが

初めての方にとってはリスキーに感じることでしょう

信じてください！

としか言いようがないのが実情です。


次は軍用地内はアメリカ合衆国のはずなのに

日本の農地法の適用を受けるという

不思議な話を書きたいと思います。








  

２年前に仲介し引渡した土地

地中埋設物の出現です。


さてはて、

所有者が異なる

３軒の住宅が関わっているので

即撤去という訳には・・・

他人の雨水桝に排管

枡の存在する敷地は

この雨水桝を使用しません

もとは全て一つの敷地

切り売りし、時は過ぎ

記憶の中から消え去り・・・。

但し、悪意はありません

失念です。


他人の敷地を経由したり

逆に、他人の排管が

自分の敷地を経由している場合は

売主の告知事項で

仲介業者も調査はします

が

現実的には

土地全体を掘り返し調査することはできません


通常、

問題が生じた時

契約条項に従い対処しますが

今回は違います

売主も雨水枡を使用している

第３者にも迷惑が及ぶ事


関係者の皆様、

ご理解とご協力をお願い致します。




  

沖縄市役所近くのマンション

アレイールくすのき通り９０２号室

現在、軍人へ賃貸中ですが

オーナーチェンジとして売り出します

太平洋と東シナ海が見渡せるロケーション

退去後は住居としてもお勧めです

詳しくは→こちらをクリックして下さい/a>  

豊見城市上田に連棟式の中古住宅の販売です

伊良波小中学校まで徒歩７～８分

道路も整備されアクセスも良くなりそうですね

現在、月額７万円で賃貸中です

現在の賃借人が退去後に入居するか

再度、賃貸で収入を得るのもいいでしょう


詳しくは→こちらをクリック上田中古住宅  

石嶺本通りと県総合福祉センター通り交差点角地に

売土地が出ました

第２種住居地域に属しているので

テナント系ビル等に適しています





詳しくは⇒こちらをクリックしてください
  

先日お伝えしました軍用地

詳細が決まりましたので販売開始です

施設名　キャンプ瑞慶覧（フォースター）

価格　　１，１２２万円

借地料　261,051円/年　　固定資産税 22,848円/年

地料及び資産税は４月１日を起算日とし日割計算

登記費用は買主様負担となります。

３３０号線に近く映画館などの娯楽施設近くの高台です

たくさんのお問合せをお待ち致しています。

オキナ開発　098-887-5774　担当　屋宜盛夫

  

ご相談を受けているのは

キャンプ瑞慶覧とトリイ通信施設

本島の中部に位置し

キャンプフォスターとも言いますが

発展著しい北谷町

ハンビーの向かい

北谷町字北前の高台です

嘉手納以南は返還予定となっていますが

今回の場所はまだまだで

個人的には

四半世紀後でも返還は無理だと思っていますが

跡地利用も期待できる場所です

大まかな場所は

５８号線と３３０号線の中間より

やや３３０寄りの高台です

PXや映画館に近いでしょう

トリイは施設が新たに建設され

キンザーから部隊の移設も行われています

返還予定無し

詳細決まり次第お知らせ致します。  

真嘉比区画整理地内の土地

申し込みから契約まで時間が掛かりましたが

この度、ご成約と相成りました

お問合せを頂いたお客様

誠にありがとうございました。
  

久しぶりに物件を買取ました

本来は年に３～４件仕入れ

常に自社の売り物件がある状態が望ましいのです

仕入れる基準として

私が所有してもいいと思う

不動産しか買いません

然るに、自ずと数が限られ

仕入れが進まない要因です

それでなくとも買取できる案件は

案外、少ないものです

売主としては

業者に買い取ってもらうより

市場で売った方が高く売れますし

仲介の場合と買取の場合の価格も提示しています

それで買取を希望される場合は

ご縁があったという事です

そんな巡り合いに感謝です。




  

朝一番で売買の決済があり無事終了

今回の取引では

決済・お引き渡しが終わっても

売主買主間の調整事が続くので

もうしばらく仲介業者として関わっていきます

様々な問題がありましたが、

双方のご理解により無事終えることができました

ありがとうございました

引き続き、よろしくお願いいたします。


午後は

コンサル依頼を受け数年、

相続に関する協議が

ひょっとすると

大幅に前進し

良い方向に進む兆しが

確実に見えてきました

後は、特別なことをする訳でもなく

着実に、淡々と進めていくだけです

が

最後まで気を抜くことなく

真摯に取り組んでいくだけです

関係者の皆様、

もう暫くお待ちくださいませ。


そんな訳で

少し遅めの昼食でしたが

この店の肉そば、

かなりナイスで

私のリストのトップ５に入ります

近くにお立ち寄りの際は

ご賞味ください

私は、また食べにいくはず・・・です。。
  

那覇市内の真嘉比古島区画整理地内の売土地

２区画の販売ですが、B号地に商談入りました

残りA号地　58.59坪　となりました

詳しくはこちらをクリックしてください
  

年に２回

不動産鑑定士協会から

県内の不動産業者へ

不動産動向のアンケートが来ます

賃貸、売買、軍用地等の

半年前、現在、半年後の状況について

アパートであれば稼働率、賃料水準

売買では取引件数、価格の増減などについて

個々の現場の意見を聞くというもの

全てではありませんが

不動産価格の上昇についてはご承知の通りですが

県内資本による成約価格の上昇より

県外、国外資本の投資

圧倒的な、ケタ違いな資金力で

不動産価格の上昇が続いている状況です

そのようななかで

短期、長期にかかる様々な不動産市場を

検討する基礎資料として

活用されることを目的としており

あらゆる不動産市場に携わる

不動産業者の見解を集約し

判断材料にするという趣旨に

当社も数年前からアンケートに応じています

半年後の景観　私の見解ですが・・・

土地　⇒　旺盛な需要あり

戸建　⇒　土地に同じく需要あり

マンション　⇒　土地仕入れ価格の高騰により
　　　　　　　立地、コンセプト等、売り出し価格は⤴

中古マンション　⇒　供給過多気味だが立地により⤴　⤵

因みに、那覇市内では需要と供給がアンバランスで

圧倒的に品薄状態であります

不動産の売却を検討されている方は

是非、ご相談ください

不動産コンサルマスターが

トータル的にアドバイスを致します。








  

リフォーム終了後の販売開始から

沢山のお問合せを頂き

キャンセル待ちがでるほど

太平洋と少しだけ東シナ海が見る

眺望のとれる

首里石嶺町の戸建が成約となりました

買主のH様、お忙しい所

何度も足を運んでいただきありがとうございました

首里地区では

土地・建物をお求めの方が多数いらっしゃいます

土地の一部売却、資産組み換え、相続対策など

不動産に関する悩みやお困りごとを

不動産コンサルティングマスター資格保持者が

お応え致します

お気軽にお声かけください。

オキナ開発　098-887-5774　コンサルマスター資格保持者　屋宜盛夫  

那覇市首里の城北中学校隣に

４LDKの中古住宅販売です

アペックスタウン首里石嶺

閑静な住宅街で公園もあります

子育てするにはとても良い環境

詳しくは→こちらをクリックしてください  

城東小学校近くで中古住宅を販売致します

３LDKでベランダから中城湾が見え眺望がとれる立地

内外装ともリフォーム済みです

詳しくは→こちらをクリックしてください