先日、ある物件の査定依頼を受けました。

区画整理された地区の近くに古くからある地域

建物も古く、机上の計算ではほぼゼロ

しかし、保存状態は良く、ある程度の評価はしました。

査定額と売れる額は必ずしも一致しません。

土地建物の評価と不動産としての評価

土地建物評価＝査定額

不動産の評価＝売れるであろう価格帯

とした場合、

査定書には土地建物の評価額を書き込み

売出価格を備考欄に分かりやすく書きました。

所有者は遠方に住んでおり

その辺の微妙なニュアンスが伝わるか

直接、話せるなら

会話のキャッチボールをしながら

ある程度の修正をしていくことは可能です。


依頼を受けるため高く査定を書くこともできます

が

それは「真」ではありません

かと言って稼がねばいけません

悠長なことは言ってられませんが、

そこで受諾する為に高く査定し、

所有者が当社を信頼し任せてくれた時

相手を騙したことにならないか・・・

恐らく後ろめたい気になるでしょうし

そのような事もありました。

しかし、

そんなことをトップがしていると

社員も同じことを、

或いは　それ以上のことをしてしまうでしょう。

「お宅に任せるからもう少し高く売り出してくれ」

という場合とは違います。

面と向かい直接話せるなら

考えている事も伝えやすいのですが・・・。


これで駄目なら仕方ないさ！






  

おはようございます。

明方の大雨で目が覚めてしまいました。

写真は国頭から古宇利島を写したものです。

今日のブログ

不動産登記に係るものではありませんので

悪しからずご了承くださいませ。


さて、そろそろ忘年会シーズンに入ってきました

先週２件、今週、来週、再来週と続きますが

年齢を考え、帰りが明方午前様とならないよう気を付けたいと思います。

登記の中間省略は問題ありませんが

意識の中間省略（覚えていない）はいけません。

しかし、帰巣本能

人もしっかりあるんですね・・・。無ければ家庭崩壊だね　（汗）





  

おはようございます。

昨日は５年に１度の取引主任者の法定講習でした

分かりやすく言えば

車の運転に運転免許証が必要で

定期的に更新があるのと同じで

不動産の契約を行う場合の免許証に当たるのが

宅地建物取引主任者証という資格で

これもまた定期的に更新が必要です。

内容はともかく

午後は睡魔との戦いでした。

今日もたっぷり１日

コンサルティングの講習が入っています

ただじゃなく受講料を払っているので

目が覚めるような講義に期待してます。

  

おはようございます。

さて、昨日は福岡での勉強会

知ったかぶりだった自分に気づき

解釈の違い

一言では済まされない事を学んできました。

それから

少し気が早いのですが

合格祈願で有名な大宰府天満宮

来月の修学旅行で行くであろう

娘より一足早く行ってきました。



やはり都会の交通網の整備

空港から博多まで２駅

大宰府に行くにしても

２回乗り換え徒歩３～４分



駅前は早くもXmas気分

このひんやり感が良いですね。

  

おはようございます。

ブログ更新が疎かになっています。

自慢話ではありませんが

契約に決済、査定依頼に相談事が続き

あたふたとしていたことを言い訳とさせてください。

さて、不動産取引において苦情が多い分野として

貸主、売主より

借主、買主からの相談や苦情が圧倒的に多いのが現実です。

感覚的なことから、特に仲介業者の説明不足や調査不足

賃貸なら原状回復の問題

売買などは、瑕疵の問題

また明らかに業者側の知識不足ということもあります。

明日は弊社が加入する不動産協会の勉強会が福岡で行われます。

九州各県の苦情処理担当者が集まり

様々なトラブルの解決方法や事例等の意見交換もあります。

また、原状回復のガイドラインが国から示されていますが

県内の不動産業界が協力して

独自のガイドラインを示そうという動きもあります。

いずれにしても私達とオーナーの意識改革が必要になります。

また不動産業界の質の向上の為にもしっかりと学んできたいと思います。

それでは、行ってきます。

  

那覇市首里の石嶺本通りから経塚トンネル向け１５０メートル左手

ファミリーマート隣に面積２００坪のテナント様を募集しております。

地上１階（相談により２階建可）地下３階の建物ですが

地下部分は入居者が決まっており道路に面した１階部分の募集です。

今なら入居者様の希望に沿った仕様により建物を造ることができます。

建物竣工が２０１６年春となっており少し時間がありますが興味のある方

お気軽にお問い合わせくださいませ。

住所は那覇市首里大名町となっております。

現地の現在の様子ですが、これから変わりますよ



因みに、地下部分には資料館の入居が決まっており

ネームバリューある団体なので集客等においても宣伝効果絶大！





お問い合わせ先　オキナ開発　０９８－８８７－５７７４　担当　屋宜盛夫  

売アパートのお知らせです。

初めて収益物件を買うという方や

大きなリスクは負いたくないという方にぴったり

価格も手頃です。

区画整理に伴い商業施設、飲食店

また、緑残る真嘉比遊水地にも近く、

近代的な空間と自然の中間に位置する収益物件

詳細は→売アパートをクリックしてください。

お問い合わせ先　

オキナ開発　電話　０９８－８８７－５７７４

  

おはようございます。

昨日は久々に辺戸岬へ向けソロツー

７時前に家を出て許田から東回りで二見へ

途中、自転車の大群

そう、ツール・ド・おきなわの真っ最中

混雑するなか、ゆっくり追い越し

国頭村へ入り　辺戸岬まで十数キロ地点で

対向から３台の隼が手を振って両手でバツ印

ツール・ドの規制で通行止めとのこと

そのまま南下すると

レース車両と遭遇するので西側の５８号線向け

福地ダムと大保ダムの間を抜け西進

初めての林道

燃料が心細い中

くるくる走り回り、方位、方角がチンンプンカンプン

そんな折、突如現れた海

その途中の写真です。



写真では分かりにくいですが

海がとても綺麗な青で

見えた時　思わず

ワォー　と叫んでいました。

山の中でガス欠・・・

なんて最悪のパターンを逃れた安心感もあったと思います。


トップの写真は平南橋です

あまりにも海が綺麗だったので

Ｕターンして写真を撮りました。

年内にもう一度　辺戸ツー予定です。





  

おはようございます。

２日間、

ブログをお休みしていました。

さて、

首里城がある場所

以前は琉球大学の敷地でした

その隣はキリスト教短期大学

通称、キリ短

弊社の真上にあり、お嬢様方が通っていたという印象なのですが、

若干１名、例外があるようで

私の妻もそこのＯＧです

話しが逸れましたが、

その当時、毎年行われていた琉大祭

学部ごとに様々な展示がなされており

祭りに行くことが楽しみでした。

また付近には学生向けのアパートや銭湯

安くて美味しい食堂がたくさんありましたが

いまではすっかり姿を消してしまいました。

大学が西原町へ移転し

首里城の復元

それぞれの街が劇的な環境の変化により

発展してきました。

住みやすくなったと感じる人

その反対に不便になったと感じる人

それぞれあるでしょうが

その地域と歴史に合った街づくり

その為に行政が規制をかけ

統一感を持たせることにより

街並みが形成されているのです。

首里城の隣りに

東京で問題になった

あるマンガ家のような建物が建ったら

誰でも違和感を覚えるはずです。

また学校の近くに風俗店やパチンコ店なども

教育上よろしくありません。

秩序ある住環境を保つ為

用途地域の指定や文教地区というのを設けています。

その為には

ある程度のガマンも必要ということですね。






  

このところの建築ラッシュ

消費税・アベノミクスの影響が強いと思われますが

人件費と資材費の高騰

それに人材不足が加わり

１年前に比べ建築コストも上昇

来年の春先以降の反動減が気がかりです。

アパート建築見積をお願いしたところ

数社からお断りが・・・

「現場が多く今は手が着けられない」

去年までは考えられない状況です。

先を考えた時

やるべきか　

やらざるべきか

外人向け賃貸も

何か動きがあるような・・・。



収益物件を求めている方は多く

リスクヘッジを意識し

潰しが効く保険なようなもの

を考えることも重要です。

的を絞りこむことも戦略ですが

的が外れた時に身軽にターゲットを変える柔軟性

ソフトとハードを併せ持った経営力

何も会社ばかりでなく

大家さんも立派な経営者です

周りの甘い誘いに惑わされることなく

ご自身の判断で・・・

正直、考えると動けなくなりますね

政治や外交

先日のアメリカのデフォルト問題

私達、個人の力ではどうにもなりません。

アメリカが簡単にデフォルトを宣言するとは思えませんが

過去のバブル崩壊、リーマンショック

殆どの人が予見できませんでした。

一昔前、

アメリカが咳（クシャミ）をすると日本は肺炎になると言われました。

それほど経済は繋がり関係が深く、一国ではどうしょうもない

好むと好まなざると運命共同体

歴史は繰り返すと言われます。

今が上りはじめなのか

成長期→成熟期→衰退期

このパターンは皆理解しています

が

読めません

今日は

もう一人の自分へ

忠告の意味も含め書いてみました。

  

１番旗と２番旗のガーエー

１番旗は青年旗

２番旗は中学生を中心とした旗持ち





昨日は年１度の大舞台

王朝祭に家族総動員で参加し楽しみました。



終了後の打ち上げ



それではまた来年！



  

境界の立会確認に行ってきました。

土地家屋調査士、買主、隣地所有者とその関係者と私

隣地の謄本を調べた時

所有者を探すのに苦労するかもしれない

と思いましたが、

家屋調査士が追跡調査し居所も早々と確認でき

本日の立会となった訳です。

仲介業者として境界立会の場に参加するのは初めてで

陳地は更地のため所有者とは初対面

通常、立会作業は家屋調査士に任せ

測量成果簿を以て売主、買主に説明します。

今回は買主の希望で現場にて立会いましたが

もし境界の認識に違いがあり署名しないとなると・・・。



そのような最悪な状況も考えました

しかし、契約前と後では大違い

契約後に境界でトラブルとなると・・・

そういう意味で

問題があるのなら早い段階で分かった方が

互いに無駄な時間と費用、何より精神的に楽です。

今回、

みなさん人柄も良く、境界確認はスムーズに終えることができました。

お互いに初顔合わせができ和やかなムードのなか

ある関係者から以外な言葉が・・・

〇〇の土地を売りたいのですが、

いくら位するのでしょうか？

後日、査定書を作成することになりました。

境界立会いで売買の相談を受けるとは考えてもいませんでした。

良い意味で

犬も歩けば棒に当たる

例えが間違っているかもしれませんが

動けば何がしかの情報が入ってくる

というお話でした。