１週間に２～３回

多い時には連日

過剰な要求をしてくる入居者

家族にも愛想つかされ

みんな出ていってしまい

とうとう1人になってしまいました

貸主とも

信頼関係は崩壊しています

法的処置を講じ

解約手続きへ進んでいきます  

たまに

相続で共有している物件を

貸したいとの相談を受けます

３人の共有で

持分が３分の１ずつなら

２人が同意すれば問題ありません

しかし、

他の共有者の意思を確認できないのです

登記簿を見ると

みなさん、近くに住んでいますが

会うことを頑なに拒むので

斡旋をお断りした事がありました。


共有物の保存、管理、処分・変更

宅建の試験にも出たと思いますが

頭数＝持分なら問題ありません

３人で持分３分の１ずつ

しかし、

３人の共有ではあるが持分が

兄　５分の３　　

弟　５分の１　　　

妹　５分の１　　　

と違う場合

弟と妹が賃貸することに賛成でも

兄が反対なら貸すことはできません

逆に、兄が賛成で弟妹が反対しても

貸すことができます

持分の過半数の同意を要します

これを管理行為と言います

トイレが壊れたとか

雨漏りの修繕等は

保存行為と言い

誰でも一人で出来ます

全体を売る場合や

担保に入れ融資を受けるのは

変更・処分行為となるので

全員の同意が必要です

また、持分を売る事もできます

その場合は

単独、一人の意思で売る事ができます

沖縄で多いのが軍用地　ほとんどが返還されない基地

時々、持分で売りにだされることがあります

一般の不動産で持分売りは

あまり聞きません

軍用地以外だと　

何をするにも

上記のような制約があるため

意思の統一が図りにくいのが難点です

共有者が十数名にもなる

土地もありますが

年月を重ねる度に数が増えていきます

とは言っても

簡単に分割できていれば

とっくの昔にやってるよ！

怒られちゃいそうですね。。

だからこそ、

最初が肝心なんです

個々の生活や忙しさ

また、相続税の納期等

様々な要因はあるでしょうが

やはり大切なのは

日頃からの人間関係　先祖代々仲が悪いということもある

何かキッカケを作り

風通しを良くしておきたいですね








  

（首里金城町石畳　建築基準法上の道路で公道です　名称　金城２号）

家を建てる際

原則として

４メートルの道路に

２メートル以上接しなければ

建築の許可が下りません

道路と言っても

建築基準法上で定められた道路で

私道も含めると

約１０種類あり　

一般の方には区別ができないと思います

自動車専用道路や高速はダメ

不動産屋が調査で

一番最初に調べるのが

とても重要な

接道についてで

土地なら

家を建てられるか

中古住宅なら

同じ規模の建物が

建替えできるかどうかから

調べていきます

個人間で売買する話も聞きますが

「うり、目の前に道路があるさ～」

とか

「家が建っているから大丈夫さ～」

と言っても

建築や

建替えができるとは限りません

また、上記のような道路に接していなくても

建築審査会で許可されれば

建築が可能な場合もありますが

将来、建替えを保障するものでなく

再度、審査会にて審議する必要があります

また、法改正により

高さ制限や用途地域の変更で

７階建てのマンションを取り壊して

新築しようと思ったら

３階建てが限度だった

このような例もあります

もっと分かりやすく言うと

首里山川にある

元グランドキャッスル

現、ダブルツリーヒルトン

２０階建てだったと思いますが

もし、建替えるとなると

現在は、

第１種低層住居地域に属し

高さは１０メートル以内という

規制がありますので

同規模の高さは建てられません

しばらくは

修繕を繰り返し

現在の規模を維持している訳です

因みに、写真の石畳

真玉道の一部で　昔、首里城から真玉橋へのルート軍用道路とも

島添道と書いて

シマシービラと呼んでいます。

参考までに

上記の石畳は

那覇市が管理している

お墨付きの公道で

建築基準法上の

４２条１項１号道路で

ちゅらさんの家は

同条１項２号道路に接道しています。　大きなお世話です






  

医療の発達により

人の寿命も延びてきています

健康上の問題もなく生活できるのであれば

９０歳１００歳と長生きするのは素晴らしいし

元気な方も大勢います

残念ながら、早くに認知症になってしまい

意思能力が無いと判断される場合もあります

当社で管理しているアパートの

大家さんも施設に入り

医学的にも認知症と診断されています

今のところ、

アパート経営は問題なく順調ですが

いざ、問題が発生したとき

素早い対応ができなくなる恐れがあるので

弁護士が後見人に選任されています。


また、別の案件ですが、

売買でもご相談を頂いており

所有者が要介護の認定を受け

今後の施設入所や生活費を工面するため

不動産の売却の相談があります。

後見制度の説明

家族信託（民事信託）の説明

任意後見制度を選ぶか

若しくは、信託の受託者になるのは

1人しかいない県外に住む子です

頻繁に帰ってこれない事情等を考えると

信託を活用したほうが

経済的にも精神的にも良いとの判断で

司法書士と信託の内容を協議しながら

取り急ぎ進めています。

前にもブログで書きましたが

任意後見制度、家族信託

いづれも

意思能力ある時にしか活用できません。

認知を発症してからでは手遅れです。
  

過去に取引したお客さんから

相隣関係について　　相隣関係

相談を受ける事があります。

できるだけ相談を受けるようにしてますが

場合によっては

弁護士等の専門家へ

相談する事をお勧めすることもあります。

当事者とも私が関わった案件なら

仲裁したこともあります

お隣同士

子や孫まで考えると

なが～いお付き合いになりますもんね











  

このタイトルで

何回かブログを書いています

それほど土地の境界で

ネタがあるという事です

今回の話は

隣が親戚だということもあり

４０年以上も

放置してきた思いやりが

仇となって帰ってきたというお話。

その当時の隣の主は他界し

その子が相続で所有者となっていますが

その当時の思いやりや

状況は相続されず

既成の事実として

塀が存在しているのみ


要するに、

当時、隣が家を増築することになり

２階へ上る外階段をつけると

通路が狭くなったので

そえなら、次に建て替えるまで

塀をずらし余裕をもたせようとの

親切心で申し出たようなのです

当然に口約束で文書などありません

２０年以上経過しているので

やろうと思えば取得時効も主張できます

公図も現況で残っているので

提供した側は不利です

専門家によると

仮に裁判になったとしても

よほどの物証がないと厳しいだろうとの事

５～６坪ほどの面積なのですが

提供した側も争いは望んでいません

現況を認める形で幕を閉じることになります

やはり

兄弟同士や親せきでも

曖昧なままの権利関係はいけません

子や孫だけじゃなく

その配偶者が当事者の場合もある

代が変わると当時の状況が分からず

言い伝えだけだと

歪曲が生じ

トラブルになり

他では縁切りなんてことも起きています

隣同士で最悪のパターンです

境界争いは

身内でも起こるというお話でした。。







  

一つの物件に

複数の申込が入る事があります。

最終的な判断は

貸主さんであり売主さんです

いずれの場合でも

所有者にとって

条件の良い方を選ぶことになります

売買で例えると

売主の条件を受け入れてくれるのか

値引き交渉があるのか否か

銀行借り入れの有無

ある場合の融資承認の確実性

など、スムーズに取引できる方を優先し

契約へと進んでいくことになります

先に申込をしても

売主さんが、２番目、３番目を選ぶことも有ります

中古住宅であれば

経年変化や損耗などは当然にあるわけで

キズがあるから値引きしてくれとういう買主さんと

現状で購入を希望する場合とでは

後者を選択される場合がほとんどでしょう

売主にとっては

劣化や損耗等も含めた価格

という事をご理解ください。

また、この時期、

賃貸に多いのですが

仮契約で物件を抑えて欲しい、

離島や県外におり

今すぐに見に行けないので

後日、内覧をして決めたい

とのお問い合わせも頂くのですが、

どこの不動産屋さんも

このような申し出には

対応致しかねると思います

キャンセル有りきの申込は

お受けできないのが現実です。

悪しからずご了承下さい。





  

財産管理と後見人

それに家族信託

民事信託とも言いますが

アパート等の収益物件を持っているなら

概要だけでも掴んでおきたい制度です

あの時にやっておけばと後悔しないよう

将来のリスクを回避できます

ボケや認知なんて

自分はまだまだ大丈夫！

そう思っている方こそお勧めしたい！





  

店舗系の賃貸の場合にあることですが

室内の改修や造作を行うことがあったり

スケルトンの状態で引渡し

借主が内装工事を行う場合など

自由に、店のコンセプトに合った

内装にして使用してもらうことがあります

但し、

建築基準法や消防法の順守が原則で

契約書の特約にもそう書きます。

また、

建物の用途や面積により

定期に、資格ある者による

検査を義務付け報告させる制度があります

先日、消防当局の方と話す機会があり

消防法に違反している建物が数多くあるとの事でした

アパートや雑居ビルに旅館ホテルなど、

耐震基準を満たしていない建物は

一部公表されていますが

来年４月から

消防法に違反している建物も

消防で公表するようになるようです

私達、不動産業者としても大いに関心あることで

違反建築物に指定されているにも関わらず

契約時に説明をせず、

後日、法令違反による死傷者や

損害が発生した場合

業者としての説明、調査義務違反で

賠償責任を問われる可能性もあります。

何年か前にもありましたが

居室に火災警報器の設置義務

１個辺り1,000円～2,000円と安価なので

大家さんもすんなり受け入れてくれましたが

規模によっては数百万以上の負担もあります

アパート等の供給過多の今

新築は法令に適合しています

古ければ古いほど、

現在の法令に不適合が多いことは明白です

入居者が安心して安全に暮らせる事が第一

どのような制度か下をクリックして確認下さい。

那覇市消防局　　違反対象物公表制度






  

数年前に

軍用地を含む

遺産分割のお手伝いをしたことがありました。

その中の相続人の方から

数名いる子の一人に

土地を贈与したいとのご相談がありました

不動産の評価が１１０万以下なら

税金は発生しませんが

それ以上の評価となると

課税の対象となります

土地の評価は

路線価若しくは倍率方式により計算します

路線価の無い地域でしたので

役所発行の固定資産評価額に

定められた倍率を乗じ計算すると

数百万の税金を納めることになりますが

相続時精算制度を使えば２５００万以下は税金がかかりません。

それ以上の場合でも

一律２０％の税率で納税し

相続が発生した時に精算しましょうという制度です。

一度使うと暦年課税に戻れない等の制限はありますが、

今後、親から資金等の贈与は無い

あっても少額の場合は有利な制度と言えるでしょう。

後日の為、

まとまった額の贈与の際は

贈与契約書を作成し

出所、事実を明確にする文書を残しておくことで

当局のお墨付きを得られるよう備えましょう。
  

前回の続きです

軍用地証明の交付を依頼する時は

所有者の実印と印鑑証明が必要です

１０数人の共有であれば

全員のものが必要となります

主に、証明書を必要する場合は

地目変更の時です

軍用地内は

ご存知の通りアメリカ合衆国の

軍事基地に供されており

軍人軍属や基地従業員など

許可された者以外の立入は禁止です

よって基地内は合衆国の法律が適用されます

しかし、基地内の土地の地目が畑であったり

黙認耕作地の場合は相続以外の権利の移転

つまり、売買や贈与ができないという事になります

地目変更する場合は

日本の土地家屋調査士へ依頼し

調査士が防衛局へ

基地への立入許可申請をして

測量を行い写真を添付して法務局へ

地目変更の登記を行います

地目は畑ですが

現況は戦闘機の駐機場になっていたり

映画館の敷地やハイスクールであったり

去年まで野菜を作っていた場所に

ゲートや兵舎が出来たりと

様々です。

農地法は現況主義なので

現に耕作をしてなければ変更はＯＫなのです 耕作していればアウト

なぜに軍用地なのに日本の法律なのか・・・

農地は基地内でも現況主義なのです

そうであれば、

耕作を放棄すれば・・・


はい、仰る通りなのですが、

時として、

小作人は第三者である場合があり　　小作料は貰えてない所もある

基地内の自分の土地を

誰が耕しているのか知らない　また貸しもある

そのような事もあるのです。


売りたいけど売れない

贈与したいけどできない

そのような方も多くいると思います

戦後の長い歴史の中で

ウルトラＣを編み出し、実質的な売買に近い形で

お金を得ている方もいらっしるようですが、

先々のことを考えると

将来にトラブルの種を蒔くことにもなりかねません。


法務局は申請のあった土地が

軍用地に属すのか否か

関知していないので、

軍用地の地目変更の場合

防衛局発行の

証明書を添付し現況により判断する

ことだと思われます。　縦割り行政　どっちも国　防衛局　法務省

先ほども述べたように

基地の再編や

新たな施設の建設で

畑だったところに建物が建っていたり

駐車場になっている場合もあります。

調べ方が分からない方や

売りたいが

共有地で話がまとまらない等

問題やトラブルを抱えてる方

相続や資産組替え

資産形成の見直等

お困りの方、

是非、ご相談ください。

不動産のお悩み事

解決致します！お任せください！！

（株）オキナ開発　屋宜盛夫　098-887-5774





  

土地や建物を買う時は

何度も現地へ行って物件を見て

土地であれば

新しく建つ家をイメージし

また中古住宅やマンションなら

リフォーム後のアフターをイメージし

夢と希望を膨らませることができます

が

初めて軍用地を購入する方は

物件概要書、土地謄本、地代明細書に

航空写真で場所を示され購入の判断を迫られます

土地や建物と違い

軍用地なので現地に行くことはできませんし

不動産屋の言う事だけを信じて

何千万もの大金を支払うには相当勇気がいることでしょう（笑

土地や建物の場合、

実物を見て、触れて、イメージして

これを買うのだと自覚できますが

軍用地は紙切れだけで判断せざるをえなく

実体が掴みにくいので

不安になることがよく分かります

ひと昔前に流行った原野商法に

似てるかもしれませんね


少しでも不安を解消するための材料として

防衛局が発行する

軍用地証明なるものがあります

物件の所在地、地目、面積、所有者等の

記載がされ国が軍用地として使用されている

ことを証明してくれるものです。

地代明細書

正式には

土地賃借料算定調書及び土地明細書と言い

年2回、前払い分と値上がり分

それぞれ旧盆前と旧正月前ごろに

施設名（基地名）所有者、所在地、地目、地積

契約番号等、㎡辺りの契約単価、算定賃借料が

地主会か防衛局から年２回所有者へ郵送されてきます。

地主会への入会は強制でなく

年会費が地代の0.5%程度発生しますが

事務手続きを代行してくれますし、

共済会に入れば低利の融資を受けることもできます

これらを元に総合的に判断するしかありません。

私達は何十回も取引を行い

当たり前のように業務を行っていますが

初めての方にとってはリスキーに感じることでしょう

信じてください！

としか言いようがないのが実情です。


次は軍用地内はアメリカ合衆国のはずなのに

日本の農地法の適用を受けるという

不思議な話を書きたいと思います。








  

確定測量とは

隣接する土地所有者と立ち合いのうえ

土地の境界を全て確定させる事です

民民、官民（里道や公道含む）

境界の争いは起きません

筆界とは⇒クリック


写真の木の裏側にポイントがあります

年々、境界標が木の成長とともに

動くことが予想されます

木の成長とともに

土地も大きくなるんだ！

ラッキー

ではありません

本来なら、木を根こそぎ伐採し

杭を打ち込めば良いのでしょうが

御覧の通り、人力では無理なので

いずれ、重機を入れてからの作業となります

その際、筆界は確定しているので

ポイントの復元を行います。

土地及び戸建の購入を検討されている方は

確定測量が行われているか

不動産屋さんに聞いてみる事をお勧めします

＊登記簿面積と実測面積が一致しないことはあります











  

境界の認識

樹木の越境

境界壁の問題

雨水の流入等

将来、問題になりそうな事も

事前に説明し

紛争の種になりそうなことを

根っ子から刈り取っておくことも

私達業者の役割です。
  

　　　　　　　　　　　（写真と本文は関係ありません）

新聞等にも記事にされていますが

全国的にアパートの建築ラッシュが続き

金融機関の不良債権が懸念されるとの事

少子化の波に逆行し供給過多の状況

ここ沖縄でも対岸の出来事ではありません

何度も書いてますが、

金利リスク、環境的リスク、空室リスク・・・

不動産屋がへんなことを言いますが、

今は、投資用は買うべきではありません

全てとは言いませんが

今の金利に２％くらい上乗せし

ストレスを加えて収支を考えねば

逆ザヤです

３０年近く前のバブル終焉は

総量規制

当時の大蔵省だか日銀だったか

記憶にありませんが

それから一気に弾けてしまいましたよね

その時の事が

あまりにも胸の深くに残っているので

色んな話が来るたび一歩引いてしまうのです。


一部規制、

大いに有りえます。。









  

景観条例

それぞれの地区により

違いはありますが

私の住んでいる地域は

石畳や石垣、赤瓦など

伝統的な家並みを残すため

地域と一体となるよう歴史的な面影を残しつつ

環境と調和した街並みをつくっていくための

一定のルールが策定されています

建物の高さ、色彩、軒

赤瓦、開口部（車庫など）の大きさ

植栽や琉球石灰岩を用いるなど

細かく定められています

新築時は

いかにも作りものという印象ですが

時が経つと風情が出て

自然と馴染んでくると思われます

新築や建替の際、

このような規制がないか

調べておくといいかもしれません

５階建ての住宅兼アパートを作り

屋上に太陽光発電で・・・・

そんな夢を描いていても

絵に書いた餅になるかもしれません。。


  

狭あい道路整備事業と言い

幅員４メートルに満たない道路で

２項道路に認定されると

建築を予定している人は

対面する（向いの）敷地と

隣接する敷地所有者と話し合い

道路の中心を決め

中心から２メートルセットバックしなければいけません

同じく向いと隣地も建替える場合は

中心から２メートルバックし

将来的には４メートルの幅員を確保し

地域住民の安全を保とうという趣旨です。。

時間はかかりますが、

皆様のご理解とご協力をお願いします！

  

不動産の売買や賃貸以外に

相続に関する仕事を依頼される場合があります


ある人が数年前に亡くなり

当時は忙しく、細かい話し合いができず

とりあえず相続財産を共有名義にしておいて

後で分け方を考えよう

本来は共有名義にする前に相談して欲しかったのですが・・・


それから月日は流れ

いざ、話し合いの場をもつと

二次相続が発生していたり

独身だった人が

結婚し配偶者からのアドバイスであったりと

関係者が増えたり

経済状況含め

相続人の環境が変わることにより

スムーズな話し合いができない状態になることがあります

大雑把に例えると

共有名義では

管理・処分・保存に関する決まりごとがあり

共有地である空地を駐車場にして貸したい

この場合は共有物の管理に該当するので

共有者の過半数の同意が必要ですが

頭数の過半数でなく

持分の割合による過半数です


売る行為は共有物の処分となり

全員の同意が必要です

共有地に勝手に車や資材を置いている

などの場合、それを止めさせる行為は

共有物の保存となるので

単独で行うことができます



このような事がありました

一戸建を３人で持分３分の１の割合で相続した

共有者の１人からこんな相談がありました

賃貸に出したいとのお話

他の共有者へ確認をしようとすると頑なに拒否

仲が悪く、話し合いなどしたくないという訳です

私達が事情を説明し同意を取り付けてもよい旨話すも拒否

結果、お断りしたことがあります。

良好な関係なら他の相続人に話して

同意を得ればいい事

それができないことに問題があるのです


依頼者がどのような人物なのか

本来の権利者なのか

基本的な調査は段階をおいて行います

ばれないだろうと思っても、

ボロだろうが、ひと部屋だろうが

所有者は調べます

登記簿謄本もパソコンがあれば

１分とかからずに調べることができます

話し方、身なり、話の整合性・・・

全体像をイメージして調査し

疑問点をひとつずつ潰して

クリアな状態にするのが私達の仕事です

＊共有でも持分を売ることはできます

しかし、軍用地以外で

第三者への持分売買は聞いたことがありません

特殊な場合や底地など時間をかけて地上げする場合は別ですが・・・。

長くなりましたので

また次回に

豆知識のコナーでした。。





  

首里城のお膝元のスージ小

幅員２メートルにも満たないですが

これでも立派な道路なのです

見た目は綺麗に舗装され

道幅も広く見える道路でも

建築基準法上は非道路とされるものもあり

そのような道路に接していても

建築許可が下りない場合もあります

新築や建替える際

幅員４メートルの道路に

２メートル以上接道していないと

建築できませんが

２項道路に認定されていれば

向かいの土地所有者と

道路の中心を決め

中心から２メートルセットバックしたら

建築可

この道路も２項道路なので

建築は大丈夫！
  

　　　　　　　　　　　　（去年行った新宿御苑）

土地の境界について協議が続いてますが

今回は

境界と筆界が一致していません

詳しくは　境界とは　ご覧下さい

話し合う相手はプロ

土地家屋調査士も交え

隣接する地主さんと私

４回ほど現場で打ち合わせており

何らかの答えを出す段階で

初め、

あまり雰囲気は良くありませんでしたが

隣地の地主さんが

大人の決断をしてくれました

わずか十数センチの問題で

面積も０．５坪にも満たないですが

こちらとしては

ある基準を担保するため

是非ともクリアーしたい条件なのです

損して得を取るという言葉があり

貸し借りの問題ではありませんが

逆の問題も起きる可能性もありますので

何か起きたとは

他の人にはお断りしても

この方の相談には

進んで協力するでしょう。

この方

業界では有名な方で

今回の真摯な対応を見てると

成功しているのもうなづけます

また勉強になりました

敵を潰すのでなく

敵をもファンにする

恐れ入りました。。